Borçlunun Mülkünün Nakide GERÇEK DEĞERİNDEN Çevrilmesi

Her ne kadar İcradan gayrimenkul satın almanın ahlaken yanlış olduğunu düşünenler olsa da; bu görüşün yanlış olduğunu ifade etmek gerekir.

Şöyle ki; bir gayrimenkulün satışı için, ihaleye katılan sayısı ne kadar az olursa hacizli gayrimenkul o kadar ucuza satılacaktır. Bu durum ise hem borçlunun borcunun bitmemesine, hem de ticari olarak zor durumda olan alacaklının alacağını daha zor tahsil etmesine sebep olacaktır.

Bu sebeple hacizli gayrimenkulün gerçek değerinde satılabilmesi için mümkün olduğunca çok alıcının ihaleye girmesi gerekmektedir. Bu ekonomik olarak da borçlu ve alacaklı tarafların lehine olan bir durumdur. Aksine bir mülkü, ihalesine girmeyip ucuza satılması, alacaklılar açısından yanlış olan bir davranış şeklidir.

Aynı zamanda; icradan satış hali birçok mal sahibi için de borçlarından kurtulmanın yöntemidir. Şöyle ki; bir mülkün üzerine borçlar – alacaklılar ve alacak miktarları çeşitlendikçe mülklerin satış kabiliyeti çok düşmektedir. Böyle durumlarda yer yer satıcılar da mülklerinin icradan satılmasının, borçtan kurtuluşun son yöntemi olduğunu düşünebilirler.

Tabi ki icradan satıştan daha KARLI BİR OPSİYON DAHA VARDIR. İcradan satış; PAZARLAMA yapılmayan, sadece belli insanların bulunduğu bir pazara hitap eder. Oysa ki bir mülkün alıcısı ile buluşurken en doğru alıcı, en iyi fiyatı veren alıcıya ulaşabilmek için bir PAZARLAMA PLANI şarttır. YÖNTEM; DOĞRU PAZARLAMA PLANI ile satışa çıkmaktır.

Mülkün satışı icra kanalı ile gerçekleşmeden önce mülk sahibi yine de kendisi satmayı / ya da bir aracı vesilesiyle satış yapmayı denemelidir. Bu arada bir aracı, ya da aracı kurum tarafları birbirine karşı güvenli mesafe ve pozisyonda tutacağı için en doğru opsiyon olabilir. Zira; alıcılar mülk alırken; senelerin birikimi olan, kısıtlı kaynaklarını değerlendirme konusunda ürkek olabilirler.

Şöyle ki; 2.000.000 TL Pazar değeri olan bir villa, muhteşem bir villa olsa da, üzerinde 2 kamu hacizi, bir adet banka borcu, bir adet şahıs hacizi varken birçok alıcı için riskli bir gayrimenkuldür.

Bu gibi durumlarda süreç yönetimi için konusunda tecrübeli profesyoneller ile çalışılmalıdır. Kaparo verilmesi, hacizlerin kaldırılması, hacizlerin kaldırılması sürecinin yeni bir şerh gelmeden hızlı bir şekilde yürütülmesi konuları hep çok hassastır.

Peki icra satışı nasıl olur?

Birçok mülk sahibinin; mülküm icradan satılsın, bana ne? Ya da icradan satışa çıktığında ben kendim alırım mülkümü derken duyarız.

Oysa ki bir mülk icradan satışa çıktığında işleyiş biraz zor olabilir. Öncelikle; mezat salonlarında ihale satış ilanına gelen farklı yatırımcı /alıcılar ile birlikte alacaklılar gelir. Bankalar mülk alımında diğer alıcılara göre, daha alacaklıdırlar.

Basit bir hesaba göre şahıs alıcının yaklaşık olarak % 21 lik bir masrafı vardır. Bu sebep ile bankalar mülkleri alıcılar için karlı olan tutarların daha altına edinebilirler.

Misal: 1.250.000 TL’ rakamına alıcının ya da ‘mülkü almayı planlayan mal sahibinine masrafları ile 1.512.000 TL’ ye mal olur. Bankalar haricindeki tüm alıcı adayları, genellikle içini görmedikleri bir mülk için tekliflerini yükseltmek istemeyebilirler.

Burada İCRA Yöntemi ile satışta masraf kaydedilen %21 ‘lik tutar, iyi pazarlanan bir mülkte, katlanarak satıcının cebine kalabilir. Aynı örnekte; 2.000.000 TL’lik bir mülk pekala değerinin az altına, ama icradan satış göreceği bedellerin çok üzerine satılabilir.

Bu sebep ile borçlu kişilere profesyonel bir danışmandan ne olursa olsun destek almasını tavsiye edebiliriz.